Budowa domu 120 m² przekroczyła 800 000 zł. Winowajca to nie materiały to robocizna

Dom o powierzchni 120 m² w stanie deweloperskim kosztuje dziś średnio 815 200 zł. Po raz pierwszy w historii budowa stosunkowo niewielkiego domu jednorodzinnego przekroczyła granicę 800 000 zł. Co zaskakujące: materiały budowlane w ciągu ostatniego roku potaniały o 0,7%. Za wzrost odpowiada wyłącznie robocizna, która podrożała o 13,9% rok do roku.

Materiały tanieją, koszty rosną. Jak to możliwe?

Przez kilka lat po pandemii wzrost kosztów budowy był ściśle powiązany z cenami materiałów budowlanych. Styropian, drewno, pustaki ceramiczne, to one windowały kosztorysy. W 2026 roku mechanizm się odwrócił.

Robocizna podrożała przeciętnie o 13,9%, podczas gdy średnie ceny materiałów budowlanych spadły w ciągu roku o 0,7%. To wyraźna zmiana strukturalna: budowanie stało się droższe nie dlatego że materiały są drogie, lecz dlatego że fachowcy są drodzy i trudno ich znaleźć.

Rynek pracy w budownictwie od lat boryka się z niedoborem wykwalifikowanych pracowników. W 2026 roku stawki za robociznę różnią się silnie regionalnie: przykładowo prace murarskie kosztują od 50 zł/h w województwach podlaskim i lubelskim do 120 zł/h w mazowieckim i małopolskim. Różnica ponad dwukrotna w zależności od lokalizacji.

Ile kosztuje budowa domu w poszczególnych stanach - kwiecień 2026

Postawienie 120-metrowego domu w stanie surowym zamkniętym pochłaniało w kwietniu przeciętnie 493 600 zł - o blisko 30 000 zł więcej niż przed rokiem oraz o 24 000 zł więcej niż jeszcze w lutym.

Poniżej orientacyjne koszty budowy domu 120 m² w różnych stanach:

Tabela 1. Orientacyjne koszty budowy domu 120 m² w różnych stanach, kwiecień 2026. Wartości średnie dla metody zleconej bez marży generalnego wykonawcy.

Dane z kwietnia 2026 roku pokazują wyraźny skok względem prognoz z początku roku.

Robocizna budowlana drożeje w dwucyfrowym tempie, co podrożało najbardziej?

Za wykonanie prac niezbędnych do osiągnięcia stanu surowego zamkniętego oczekiwano średnio o 15,3% więcej niż w kwietniu 2025 roku. O 17,4% więcej niż przed rokiem oczekiwano za prace związane z budową stropów. O ponad 10% r/r więcej oczekiwano za wykonanie wszystkich pozostałych prac.

Wzrost płac w budownictwie napędza kilka czynników równocześnie: odpływ pracowników z Ukrainy po stabilizacji sytuacji wojennej, rosnące wymagania techniczne przy domach energooszczędnych (wentylacja mechaniczna, pompy ciepła, fotowoltaika) oraz ogólny wzrost płac minimalnych w Polsce.

Co to oznacza dla planujących budowę

Granica 800 000 zł za dom 120 m² to symboliczny próg psychologiczny, ale za nim kryje się realne przesunięcie. Kilka lat temu budowa takiego domu mieściła się w 600-650 tys. zł. Dziś jest to ponad 800 tys. zł, wzrost o ponad 25% w ciągu 3-4 lat.

Dla osób planujących budowę w 2026 roku oznacza to kilka wniosków praktycznych:

• Przetargi na wykonawców warto rozpisać jak najwcześniej. Przy dwucyfrowym wzroście stawek robocizny opóźnienie o rok to realne ryzyko dalszych podwyżek. Ekipy budowlane mają pełne kalendarze.
• Prosty projekt to wymierne oszczędności. Skomplikowana bryła, wiele narożników, nieregularny dach, to wszystko przekłada się na roboczogodziny. Przy obecnych stawkach każda uproszczona decyzja projektowa to realna oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.
• Materiały nie są już problemem. W 2026 roku styropian, drewno czy pustaki są tańsze lub w zbliżonej cenie do 2024 roku. Negocjowanie cen materiałów da mniejszy efekt niż negocjowanie terminów z wykonawcami i prosty projekt.
• Ukryte koszty działki mogą znacząco zmienić budżet. Koszt samej budowy to jedno. Ale brak przyłącza wodociągowego może kosztować 15-30 tys. zł, przyłącze prądu - 30-50 tys. zł, a niekorzystne warunki gruntowe wymagające wzmocnienia fundamentów to kolejne kilkanaście do kilkudziesięciu tysięcy. Zanim zaczniesz kalkulować koszty budowy, sprawdź uzbrojenie terenu i warunki gruntowe działki w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.