Ceny działek budowlanych z podziałem na województwa

Zakup działki budowlanej to pierwszy krok do realizacji marzenia o własnym domu. W ostatnich latach wzrost cen działek był znaczący, co szczególnie widoczne było w dużych miastach. Jednak w 2023 roku rynek nieruchomości zaczął zwalniać, co przełożyło się na średnią cenę działek budowlanych, która w wielu regionach zaczęła się stabilizować. Różnice w średniej cenie działki budowlanej wynikają nie tylko z lokalizacji, ale również z takich czynników jak dostępność mediów czy wielkości działki. Dla osób planujących budowę domu jednorodzinnego ważnym czynnikiem przy wyborze jest również stabilizacja cen materiałów budowlanych, co bezpośrednio wpływa na całkowity koszt inwestycji. W tym artykule przeanalizujemy, ile obecnie kosztuje działka budowlana i jakie są regionalne różnice w cenach działek budowlanych w Polsce.

Ceny działek budowlanych w ostatnim dziesięcioleciu rosły w bardzo szybkim tempie, jednak wszystko wskazuje na to, że rok 2023 przyniósł korektę cen i wyraźne wyhamowanie dynamiki wzrostów, a nie dalszą eskalację cenową obserwowaną w latach 2020-2022. Powód jest prosty, brak wystarczającego kapitału i niska zdolność kredytowa w ostatnim czasie spowodowała zmniejszenie popytu na grunty niezabudowane. Dzisiaj sprawdzimy, jak zmieniały się ceny działek budowlanych w poszczególnych województwach i ile dzisiaj trzeba zapłacić za działkę. 

Sytuacja na rynku nieruchomości na przestrzeni lat - jak zmieniały się ceny działek budowlanych

Wzrost cen działek budowlanych w całej Polsce spowolnił już w 2022 roku. Szczególnie mocno dało się odczuć zmianę w większych miastach wojewódzkich. W sytuacji spadku popytu na mieszkania spowodowanym gwałtownym wzrostem ich cen i spadkiem zdolności kredytowej, spadła również presja na zakup nieruchomości gruntowych pod budownictwo mieszkaniowe. Inaczej sytuacja przedstawiała się na obrzeżach i na wsiach. Tam, głównie w okresie pandemii, zainteresowanie działkami budowlanymi wciąż utrzymywało się na stałym poziomie. 

Raport Departamentu Analiz Ekonomicznych banku PKO BP z 3 kwietnia 2023 roku wskazuje, że statystyka z aktów notarialnych z 2022 roku sygnalizuje umiarkowany wzrost cen działek budowlanych. Średnia cena gruntu przeznaczonego pod zabudowę wzrosła w miastach o około 14% rok do roku, co daje 11 400 zł/ar, a na obrzeżach o 9% r/r, czyli 6 600 zł/ar. 

Jak wskazują statystyki Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) w 1-3 kwartale 2023 roku przekazano do eksploatacji aż o 15,7% mniej nowych budynków mieszkalnych niż rok wcześniej. Ponadto wydano pozwolenia na budowę lub dokonano zgłoszeń z projektem budowlanym (łącznie z uproszczoną procedurą dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych) budowy 174,4 tys. mieszkań, czyli 63,3 tys. (26,6%) mniej niż przed rokiem. Tak duża zmiana w zarówno w budownictwie indywidualnym, jak i deweloperskim powoduje, że inwestorzy nie czują presji na zakup nieruchomości gruntowych, co ma odzwierciedlenie na rynku cen. 

TAB.1. Opracowanie własne na podstawie danych GUS, Bankier.pl oraz analiz PKO BP.

Dane potwierdzają, że po dynamicznych wzrostach cen działek budowlanych w latach 2020–2022, rynek wszedł w fazę wyraźnego wyhamowania. Rok 2023 przyniósł korektę cen, natomiast w 2024 roku obserwowana była stabilizacja z lekką tendencją wzrostową. Oznacza to, że rynek gruntów osiągnął poziom równowagi pomiędzy popytem a możliwościami finansowymi kupujących, co jest charakterystyczne dla dojrzałej fazy cyklu rynkowego.

Ceny działek budowlanych z podziałem na województwa

Źródłem kompletnych danych dotyczących średniej ceny nieruchomości niezabudowanych pod zabudowę jest raport z dnia 28 lipca 2022 roku opublikowana przez Główny Urząd Statystyczny (GUS). Najnowsze informacje (przedstawione w tabeli 1) zamieszczone w publikacji opracowano na podstawie danych pozyskanych z rejestrów cen nieruchomości, prowadzonych przez starostwa powiatowe i urzędy miast na prawach powiatu i w przypadku danych za 2021 rok i odzwierciedlają stan rejestrów w dniu 25 kwietnia 2022 r. Wykresy 1, 2 i 3 powstały w oparciu o archiwalne dane przedstawione przez GUS w latach 2019-2021. 

TAB.2. Średnia cena nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w 2021 r.

Jak zmieniały się ceny działek budowlanych w latach 2019-2023?

Ceny działek budowlanych zależą przede wszystkich od lokalizacji i atrakcyjności danego regionu. Poniższy wykres wskazuje jednak, że ogólna cena dla większości województw w ciągu ostatnich 3 lat nie zmieniła się diametralnie (za jednym wyjątkiem), wzrosty cen utrzymywały się na względnie stałym poziomie. 

Uwagę zwraca jednak jedno województwo - zachodniopomorskie. Jeszcze w 2019 roku za działkę budowlaną w tym województwie musielibyśmy zapłacić średnio 94,3 tys. zł, a w 2021 już 305,3 tys. zł. Skąd wynika ten fenomen? Trudno jednoznacznie powiedzieć. Województwo zachodniopomorskie jest jednym z regionów, który rozwija się najdynamiczniej się. Region ten przyciąga kapitał inwestycyjny oraz nabywców poszukujących gruntów rekreacyjnych i inwestycyjnych, co istotnie zwiększyło popyt na działki budowlane. Inaczej sytuacja przestawia się w województwie pomorskim - tutaj cena nieruchomości wyraźnie spadła r/r. 

Ogólna cena nieruchomości wciąż rośnie, ale już nie tak dynamicznie jak jeszcze przed pandemią. 

Aktualność tych danych pozostawia wiele do życzenia, biorąc pod uwagę, że stoimy na progu roku 2024. Dlatego zestawiam je z raportem portalu bankier.pl, który skupia się na cenach transakcyjnych działek budowlanych. Najnowsze dane są jednak okrojone, bo zawierają informacje z 8 na 16 województw w Polsce i dotyczą uśrednionych cen transakcyjnych, czyli takich cen za które faktycznie sprzedano nieruchomość gruntową. 

TAB.3. Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych według wybranych województw w latach 2022-2023, źródło: bankier.pl

W większości analizowanych województw podwyżki cen wahały się między 1 a 1,5% k/k. Co ciekawe w 2023 roku w województwie mazowieckim nastąpił gwałtowny spadek cen nieruchomości gruntowych z 14 500 zł/ar do 12 800 zł/ar. Ceny w kolejnym kwartale nie wróciły już do poprzedniego odczytu. 

Najniższe średnie ceny działek w 2023 roku odnotowano na Warmii i Mazurach - 9 100 zł/ar. Korzystnie również kupić działkę na Lubelszczyźnie za 9 400 zł/ar. Najdrożej za metr kwadratowy gruntu zapłacisz w Małopolsce - 14 800 zł/ar. 

Jak zmieniały się ceny działek budowlanych w miastach w latach 2019-2023?

Ceny działek budowlanych w miastach są znacznie wyższe niż na peryferiach. Wskazują na to zarówno dane statystyczne GUS, jak i najnowsze opublikowane dane przygotowane przez Departament Analiz Ekonomicznych PKO BP. Rynek gruntów pod zabudowę był jednak znacznie mniej ożywiony na terenach większych miast. Ceny nieruchomości gruntowych wyhamowały, a jednym z głównych czynników takiego stanu rzeczy jest chociażby brak dostępnych działek w wielu dużych miastach oraz wzrost zainteresowania zamieszkaniem w strefach podmiejskich.

Według danych PKO w 2021 średnia cena za m2 gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wzrosła o ok. 9% r/r w miastach ogółem (dane z ok. 13,5 tys. aktów w 2021 i 10,6 tys. w 2020 r.). Dla porównania na obszarach poza miastami wzrost ten wynosił 17% r/r (odpowiednio 44,4 tys. aktów w 2021 r. i 34,1 tys. w 2020). Poniższy wykres (Wyk.2.) wskazuje, jak zmieniła się średnia cena działek budowlanych w miastach w latach 2019-2021.

Najdrożej jest oczywiście w Warszawie. Średnia cena gruntu pod zabudowę w II kwartale 2023 roku wyniosła w stolicy aż 74 900 zł/ar. Poza Warszawą i Szczecinem, średnie ceny sprzed niemal 2 lat kształtują się na podobnym poziomie w porównaniu z rokiem poprzednim. Ten sam trend potwierdzają statystyki najnowsze, opublikowane we wrześniu 2023 roku przez portal bankier.pl. 

Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych w Polsce (2019–2024)

TAB.4. Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych w wybranych miastach w latach 2022-2023, źródło: bankier.pl

Analizując te dane widać, że obecne ceny transakcyjne wróciły do poziomów z IV kwartału 2021 roku. Wskazuje to na wyhamowanie tendencji wzrostowej cen w miastach. Warto jednak dodać, że pod koniec 2021 roku ceny działek w miastach osiągnęły szczyt i były najwyższe w historii pomiarów. 

Do trzech najbardziej kosztownych miast zaliczają się, obok stolicy, Gdańsk (68 300 zł/ar) oraz Kraków (59 900 zł/ar). Najbardziej przystępne ceny można znaleźć w Lublinie (32 200 zł/ar) oraz w Łodzi (35 600 zł/ar). Te różnice doskonale wyjaśniają, dlaczego wielu ludzi zdecydowało się poszukać działki w sąsiednich powiatach zamiast inwestować w budowę w miastach. 

Średnie ceny transakcyjne działek budowlanych - miasta vs poza miastami (2024)

TAB.5. Opracowanie własne na podstawie danych GUS, Bankier.pl oraz analiz PKO BP.

Najnowsze dane za 2024 rok pokazują utrzymującą się różnicę cen pomiędzy miastami a terenami pozamiejskimi. Ceny działek w miastach wojewódzkich pozostają wysokie, jednak nie wykazują już dynamicznych wzrostów. Z kolei grunty położone poza miastami notują niewielkie, ale stabilne wzrosty cen, co potwierdza utrzymujące się zainteresowanie budową domów jednorodzinnych poza dużymi aglomeracjami.

Jak zmieniały się ceny działek budowlanych poza miastami w latach 2019-2023?

Dane przedstawione przez bank PKO BP wskazują, że wśród aktów notarialnych dotyczących gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową dominowały transakcje zawierane poza miastami (77% transakcji). W 2021 ich liczba wzrosła o 30% r/r. Na taki stan rzeczy miały wpływ zdecydowanie niższe ceny w mniejszych ośrodkach oraz zmiana sposobu pracy. Po pandemii część przedsiębiorstw zdecydowała się pracować zdalnie lub hybrydowo. 

Poniższy wykres (Wyk.3.) wskazuje, jak zmieniła się średnia cena działek budowlanych w miastach w latach 2019-2021.

Warto zwrócić uwagę na wzrost średniej ceny nieruchomości w województwie podlaskim. Zastanówmy się z czego to może wynikać. Jeszcze w 2020 roku za działkę poza miastem na Podlasiu należało zapłacić 121,8 tys. zł, natomiast w 2021 roku cena ta wystrzeliła do 171,3 tys. zł. Wydaje się, że główną przyczyną wzrostu cen w tym regionie jest rosnący popyt na nieruchomości w otoczeniu natury. Pandemia Covid-19 spowodowała, że Polacy coraz chętniej wybierali miejsca do zamieszkania w otoczeniu przyrody. Gwarantowało to nie tylko spokój i ciszę, ale również bezpieczeństwo. Podlasie wydawało się wymarzonym miejscem. 

Podobnie jak w przypadku miast, należy przyjrzeć się fenomenowi woj. zachodniopomorskiego. Według danych GUS jeszcze w 2019 roku średnia cena nieruchomości poza miastem w tym regionie wynosiła zaledwie 50,1 tys. zł, to niemal tyle, ile w najmniejszym, mniej atrakcyjnym turystycznie woj. opolskim. W kolejnych latach cena wzrosła do 97,5 tys. zł w 2020 roku i aż 261,1 tys. zł w 2021 roku. 

Liczba transakcji gruntami niezabudowanymi w Polsce

TAB.6. Opracowanie własne na podstawie danych GUS.

Najnowsze dane pokazują wzrost liczby transakcji gruntami niezabudowanymi w 2024 roku, przy jednoczesnej stabilizacji cen, wskazuje na stopniowy powrót aktywności zakupowej. Oznacza to, że kupujący zaakceptowali nowy poziom cen, a rynek przestał reagować gwałtownymi wahaniami na zmiany stóp procentowych czy dostępności kredytów.

Średnia cena działki budowlanej w 2025

W 2025 roku rynek działek budowlanych w Polsce charakteryzuje się wyraźną stabilizacją cen. Średnia cena transakcyjna działki budowlanej w skali kraju wynosi około 13 000–14 000 zł za ar, jednak różnice regionalne pozostają bardzo duże.

W największych miastach wojewódzkich ceny działek budowlanych przekraczają 60 000 zł/ar, a w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach centralnych są jeszcze wyższe. Z kolei na terenach pozamiejskich i w mniejszych miejscowościach nadal możliwe są zakupy gruntów w przedziale 8 000–15 000 zł/ar.

Brak gwałtownych wzrostów cen w latach 2023–2024 wskazuje, że rynek gruntów wszedł w fazę równowagi po okresie silnych wzrostów z lat 2020–2022.

Obecnie rynek działek w Polsce przeżywa fazę stabilizacji, a średnia cena działek budowlanych jest bardziej przewidywalna niż jeszcze kilka lat temu. Dla osób rozważających budowę domu jednorodzinnego na własnym terenie, zmniejszenie dynamiki wzrostu cen stanowi korzystny sygnał, szczególnie w połączeniu z możliwą stabilizacją cen materiałów budowlanych.

Warto pamiętać, że działki budowlane różnią się ceną w zależności od lokalizacji, a także od takich parametrów jak wielkości działki i jej dostępność do infrastruktury. Niezależnie od tego, czy planujesz inwestycję w dużym mieście, czy na jego obrzeżach, warto dokładnie sprawdzić, ile kosztuje działka budowlana w danym regionie, aby móc podjąć najlepszą decyzję.

PODSUMOWANIE: Ceny działek budowlanych w perspektywie na 2025 rok

W perspektywie kolejnych 2 lat najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia m.in. wysoka cena tych gruntów będąca konsekwencją boomu budowlanego ostatnich lat oraz załamania popytu mieszkaniowego w wyniku serii podwyżek stóp procentowych NBP. 

Silny spadek liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych obserwowany w latach 2022–2023 przełożył się na wyraźne ograniczenie popytu na grunty budowlane, którego skutki są widoczne również w kolejnych latach.

OnGeo.pl - Zdiagnozuj swoją działkę w 5 minut

Raport o Terenie to nasza flagowa usługa, która umożliwia błyskawiczne uzyskanie pełnej diagnozy wybranej działki w zaledwie 5 minut. Dzięki zaawansowanym technologiom i ekspertyzie naszego zespołu, dostarczamy klientom kompleksowe informacje o terenie - dane z ewidencji gruntów, plany zagospodarowania terenu, zagrożenia, uciążliwości, ograniczenia formalno-prawne i najważniejsze statystyki, dzięki którym np. łatwiej podejmiesz decyzję dotyczącą wyboru nieruchomości pod budowę wymarzonego domu. 

POBIERZ PRZYKŁADOWY RAPORT O TERENIE ONGEO.PL

Raport o terenie, to dokument zawierający ponad 50 stron map, opisów i zestawień dotyczących dowolnie wybranej działki. OnGeo.pl tworzą specjaliści z wielu dziedzin: geodeci, planiści, prawnicy i informatycy, którzy w codziennej pracy zajmują się gromadzeniem i przetwarzaniem danych przestrzennych pochodzących z różnych źródeł. Nasze dane przechodzą zaawansowany proces selekcji, przez co dajemy gwarancję jakości opracowania. Raport o terenie to efekt tysięcy godzin, a zaznaczamy, że to na pewno nie koniec prac nad doskonaleniem produktu.