Ceny mieszkań II kwartał 2026. Dane NBP z 17 miast

Ceny mieszkań w II kwartale 2026 roku pozostawały względnie stabilne. Według NBP nominalnie rosły nieznacznie, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń realnie spadały. Średnia cena transakcyjna w Warszawie wyniosła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na rynku wtórnym. Poniżej znajdziesz ceny w 17 miastach, zmiany kwartalne i roczne oraz różnicę między ceną ofertową a transakcyjną.

Ceny mieszkań w 17 miastach w II kwartale 2026 roku

Poniższa tabela zestawia średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w 17 miastach objętych danymi NBP (16 stolic województw i Gdynia) oraz ich zmianę kwartał do kwartału i rok do roku. Miasta uporządkowano według ceny na rynku pierwotnym. Jak wypadały te same miasta kwartał wcześniej, opisaliśmy w artykule o cenach mieszkań w I kwartale 2026 roku.

Tabela 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań w 17 miastach w II kwartale 2026 roku (zł/m²) oraz zmiana kwartał do kwartału (kw./kw.) i rok do roku (r/r). Źródło: opracowanie OnGeo.pl na podstawie danych NBP (BaRN) za II kwartał 2026 roku. Ceny na rynku pierwotnym uwzględniają VAT, zgodnie z metodologią danych źródłowych NBP. Zmiany obliczono na podstawie danych NBP dostępnych w pliku BaRN, który NBP aktualizuje w kolejnych kwartałach.

Nominalnie stabilnie, realnie taniej: co mówi NBP?

NBP pisze o utrzymywaniu się dotychczasowych oczekiwań cenowych sprzedających i deweloperów oraz o niskim tempie wzrostu cen transakcyjnych, co wskazuje na ograniczoną siłę popytu. Po skorygowaniu o inflację i wzrost wynagrodzeń większość wskaźników cen mieszkań miała ujemną dynamikę realną. W Warszawie ceny na rynku pierwotnym względem wynagrodzeń spadły rok do roku o 2,8%, a na wtórnym o 3,8%.

Tabela 2. Zmiany nominalnych cen transakcyjnych mieszkań w II kwartale 2026 roku oraz zmiana realna (po uwzględnieniu inflacji CPI). Źródło: NBP, GUS. Zmiany realne rok do roku obliczone względem CPI. 6 miast to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań i Wrocław, a 10 miast to pozostałe stolice województw. NBP zaznacza, że dynamiki na rynku wtórnym są niedoszacowane.

Co wyróżnia dane za II kwartał 2026 roku?

1. Warszawa: rynek wtórny prawie zrównał się z pierwotnym

W stolicy średnia cena na rynku wtórnym (16 723 zł/m²) jest niemal taka sama jak na pierwotnym (16 783 zł/m²). Różnica wynosi 60 zł/m², czyli 0,4%. W Krakowie rynek pierwotny jest droższy o 1 131 zł/m² (7,6%), a w Łodzi o 1 925 zł/m² (24,0%). Na rynku wtórnym cena ofertowa w Warszawie (19 059 zł/m²) była o 2 337 zł/m², czyli 12,3% wyższa od transakcyjnej.

2. Kraków i Poznań: rynek wtórny tanieje

Na rynku wtórnym średnia cena spadła w Krakowie o 1,9% (do 14 792 zł/m²) i w Poznaniu o 1,7% (do 10 891 zł/m²). To największe spadki wśród największych miast. W Krakowie jednocześnie wzrosła cena na rynku pierwotnym (o 3,5%, do 15 923 zł/m²), więc kierunki na obu rynkach były przeciwne.

3. Wrocław: rynek pierwotny tańszy niż rok temu

We Wrocławiu średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (14 312 zł/m²) wzrosła o 2,9% kwartał do kwartału, ale jest o 4,7% niższa niż rok wcześniej. To najsilniejszy spadek rok do roku wśród sześciu największych miast na tym rynku. Cena ofertowa pozostała natomiast na tym samym poziomie co rok temu (15 575 zł/m²).

4. Mniejsze miasta: duże wahania

Na rynku pierwotnym kwartalnie najmocniej potaniały Bydgoszcz (-5,5%, do 10 775 zł/m²) i Gdynia (-3,3%, do 12 887 zł/m²), a najmocniej podrożało Opole (+8,3%). W Bydgoszczy mimo spadku kwartalnego cena jest o 10,5% wyższa niż rok wcześniej. Jeden kwartał nie wystarcza więc, by mówić o trendzie, bo w mniejszych miastach średnia zmienia się wraz ze strukturą sprzedanych mieszkań.

Ceny ofertowe a transakcyjne na rynku pierwotnym

Cena ofertowa to punkt wyjścia do negocjacji, a transakcyjna pokazuje, ile faktycznie zapłacili nabywcy. W II kwartale 2026 roku największy dystans w złotych odnotowano w Gdańsku: cena ofertowa (17 116 zł/m²) była wyższa od transakcyjnej (14 491 zł/m²) o 2 626 zł/m². Procentowo różnica była największa w Szczecinie (16,7% ceny ofertowej), Łodzi (16,0%) i Gdańsku (15,3%). W Olsztynie cena ofertowa była niższa od transakcyjnej o 2,2%.

Tabela 3. Ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym w 17 miastach w II kwartale 2026 roku. Źródło: opracowanie OnGeo.pl na podstawie danych NBP (BaRN) za II kwartał 2026 roku. Różnicę wyliczono jako cena ofertowa minus cena transakcyjna. Procent odnosi się do ceny ofertowej.

W większości dużych miast ceny ofertowe rosły szybciej niż transakcyjne. W Warszawie cena ofertowa wzrosła rok do roku o 6,9%, a transakcyjna o 2,4%. W Gdańsku odpowiednio o 7,8% i 2,9%. Wyjątkiem był Kraków, gdzie ceny ofertowe wzrosły o 0,7%, a transakcyjne o 1,4%. Dla kupującego oznacza to, że cena z ogłoszenia lub cennika deweloperskiego nie jest dobrym wskaźnikiem tego, ile zapłacą inni.

Rynek wtórny czy pierwotny: ile różnicy i ile metrów kupisz?

Różnica między rynkiem wtórnym a pierwotnym zależy od miasta. W największych miastach jest niewielka, a w mniejszych potrafi przekraczać 20%. Poniższa tabela pokazuje ją dla sześciu miast, wraz z przykładem, ile metrów kwadratowych na rynku pierwotnym kupisz za 650 tys. zł.

Tabela 4. Różnica między ceną na rynku pierwotnym a wtórnym oraz przykładowy metraż za 650 tys. zł w II kwartale 2026 roku. Źródło: opracowanie OnGeo.pl na podstawie danych NBP (BaRN) za II kwartał 2026 roku.

*Metraż to przykład ilustracyjny, wyliczony jako 650 000 zł podzielone przez średnią cenę transakcyjną za m² na rynku pierwotnym. Nie uwzględnia kosztów dodatkowych, takich jak miejsce postojowe czy komórka lokatorska.

Za tę samą kwotę kupisz średnio około 39 m² w Warszawie, ale około 65 m² w Łodzi. To różnica rzędu 69%, która dobrze pokazuje, jak mocno cena metra zależy od miasta.

Podaż, popyt i kredyty: co dzieje się wokół cen?

Budowy: w II kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę 65,2 tys. mieszkań (+32% kw./kw. i +18% r/r), a pozwoleń wydano 76,4 tys. (+11% kw./kw. i +29% r/r).

Popyt na mieszkania deweloperskie: według danych JLL przytoczonych w raporcie NBP sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6 największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź i Trójmiasto) wyniosła ok. 11,4 tys., czyli o 8,3% mniej niż kwartał wcześniej (ok. 12,4 tys.). Oferta zwiększyła się do ok. 64,4 tys. kontraktów.

Kredyty: wartość nowych złotowych umów o kredyt mieszkaniowy (bez renegocjowanych) wyniosła 29,5 mld zł, czyli o 21,2% więcej niż kwartał wcześniej i o 26,8% więcej niż rok wcześniej. Zakupy w ok. 45% sfinansowano ze środków własnych, wobec 58% w poprzednim kwartale.

NBP zaznacza także, że koszty budowy i ziemi nadal rosły nominalnie, ale wolniej, co jest jednym z czynników stabilizacji cen. Zestaw tych danych pokazuje rynek, który nie jest ani w kryzysie, ani w boomie, a zmiana ceny w pojedynczym kwartale ma ograniczone znaczenie.

Co te dane oznaczają dla kupującego i sprzedającego?

• Kupujący: porównaj cenę z ogłoszenia z cenami transakcyjnymi w okolicy. Różnica między ofertą a transakcją jest największa w miastach takich jak Szczecin, Łódź czy Gdańsk, ale zawsze zależy od konkretnej nieruchomości.
• Sprzedający: cena ofertowa znacznie powyżej transakcyjnej może wydłużyć sprzedaż. Zanim ustalisz cenę, sprawdź realne transakcje, nie tylko ogłoszenia.
• Inwestor: średnie dla miasta nie zastąpią analizy lokalizacji. Dwa mieszkania w tym samym mieście mogą mieć bardzo różną cenę metra.

Szukasz cen w swojej gminie? Sprawdź transakcje w bezpłatnym narzędziu Analiza RCN w Geoportalu Krajowym.

FAQ: ceny mieszkań II kwartał 2026

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie w II kwartale 2026 roku?

Według danych NBP średnia cena transakcyjna wyniosła 16 783 zł/m² na rynku pierwotnym i 16 723 zł/m² na rynku wtórnym. Średnia cena ofertowa wyniosła 18 488 zł/m² na rynku pierwotnym i 19 059 zł/m² na rynku wtórnym.

W których miastach mieszkania są najdroższe, a w których najtańsze?

Najwyższe ceny transakcyjne na rynku pierwotnym odnotowano w Warszawie (16 783 zł/m²), Krakowie (15 923 zł/m²) i Gdańsku (14 491 zł/m²). Najniższe w Zielonej Górze (9 458 zł/m²) i Łodzi (9 945 zł/m²). Na rynku wtórnym najtaniej było w Łodzi (8 020 zł/m²) i Katowicach (8 102 zł/m²).

Czy ceny mieszkań w II kwartale 2026 roku rosły?

Nominalnie nieznacznie. NBP ocenia, że ceny pozostawały względnie stabilne, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń większość wskaźników cen mieszkań miała ujemną dynamikę realną. Średnia dla 7 największych rynków pierwotnych wyniosła 14 444 zł/m² (+0,6% rok do roku).

Czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej?

Cena ofertowa to cena z ogłoszenia lub cennika dewelopera, a transakcyjna to cena, po której mieszkanie faktycznie sprzedano. Różnica pokazuje, ile średnio udaje się wynegocjować, ale zależy od miasta, standardu i etapu inwestycji.

Skąd wziąć ceny transakcyjne dla mojej gminy lub działki?

Dane NBP obejmują 16 stolic województw i Gdynię. Dla własnej okolicy możesz sprawdzić transakcje z Rejestru Cen Nieruchomości w narzędziu Analiza RCN w Geoportalu Krajowym lub Raporcie o Terenie OnGeo.pl.