Koniec ery mikrokawalerek w Polsce? Ministerstwo ogłasza zmiany

Mikrokawalerki stanowią 2,7% wszystkich mieszkań w Polsce, a rynek tych lokali wchodzi w okres zmian regulacyjnych. Minimalna powierzchnia mieszkania na poziomie 25 m² obowiązuje już od 2018 r., natomiast kolejne zmiany mają przede wszystkim ograniczyć obchodzenie przepisów (np. przez oferowanie mikrolokali jako „użytkowych”) oraz wpłynąć na zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.

Ministerstwo zmienia zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który ma doprecyzować zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu, zwłaszcza w odniesieniu do budynków kwalifikowanych jako obiekty zamieszkania zbiorowego. Zmiany są odpowiedzią na praktyki rynkowe polegające na dzieleniu i oferowaniu do sprzedaży lokali w obiektach o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe.

Jakie problemy rozwiązują nowe przepisy?

W praktyce dochodziło do wyodrębniania lokali w budynkach projektowanych jako zamieszkanie zbiorowe i wprowadzania ich na rynek jako „mieszkania”, mimo że funkcja obiektu wynikająca z dokumentacji (w tym pozwolenia na budowę) bywała inna. To sprzyja powstawaniu mikrolokali w obiektach, które nie zawsze zapewniają standard typowy dla stałego zamieszkania (np. w zakresie doświetlenia, akustyki czy układu funkcjonalnego).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu (wydawane obecnie przez starostę) potwierdza, że lokal spełnia warunki do wyodrębnienia jako odrębna nieruchomość. Jest ono niezbędne do ustanowienia odrębnej własności lokalu i założenia dla niego księgi wieczystej, a w konsekwencji do sprzedaży lokalu jako samodzielnej nieruchomości lokalowej.

Kluczowe zmiany w projekcie nowelizacji

1. Jednolite standardy mieszkaniowe - lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego będą musiały spełniać takie same standardy jak typowe mieszkania.
2. Minimalna powierzchnia 25 m² - wymóg obowiązuje już w przepisach; projekt ma ograniczyć obchodzenie tych zasad i wzmocnić powiązanie „standardu mieszkalnego” z możliwością wyodrębniania lokali.​
3. Nowe kompetencje gmin - od 2027 r. możliwość wydzielenia lokali w obiektach zamieszkania zbiorowego ma zależeć m.in. od zasad przyjętych uchwałą przez radę gminy.

Sprawdzenie zgodności lokalu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego będzie możliwe dzięki narzędziom analitycznym. Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza kompleksowych informacji o nieruchomościach, w tym o MPZP, Planach Ogólnych Gminy i ograniczeniach formalnoprawnych, co ma szczególne znaczenie w kontekście planowanych zmian legislacyjnych.

Minimalna powierzchnia mieszkań: historia przepisów i aktualne zmiany

Przepisy dotyczące minimalnej powierzchni mieszkań obowiązują w Polsce od 1 stycznia 2018 roku. Zgodnie z rozporządzeniem, każde mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Regulacja ta miała na celu przeciwdziałanie nieuczciwym praktykom rynkowym i zapewnienie odpowiedniego standardu życia.

Deweloperzy znaleźli jednak sposoby na omijanie tych przepisów. Najczęstszą praktyką było oferowanie mikrokawalerek jako lokali użytkowych, mimo że w rzeczywistości służyły one celom mieszkalnym. Od 1 sierpnia 2024 roku zaczęły obowiązywać przepisy, które ograniczają tę lukę: lokale użytkowe projektowane lub wykorzystywane w sposób odpowiadający funkcji mieszkalnej (tj. przeznaczone na pobyt ludzi) również muszą spełniać wymagania, w tym minimalną powierzchnię 25 m².

Wyjątki od przepisów o minimalnej powierzchni

W przepisach przewidziano sytuacje, w których wymóg 25 m² nie zawsze ma zastosowanie wprost. Najczęściej dotyczy to:

• lokali na 1.-2. kondygnacji z odrębnym wejściem z zewnątrz,
• lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego,
• lokali w budynkach jednorodzinnych.

Zakres wyjątku trzeba każdorazowo potwierdzić dla konkretnej inwestycji (dokumentacja i przeznaczenie lokalu).

Skutki finansowe i prawne dla nabywców

Zakup lokalu sprzedawanego jako użytkowy może wiązać się z mniej korzystnym opodatkowaniem niż przy lokalu mieszkalnym (w praktyce często pojawia się stawka VAT 23% zamiast 8%, zależnie od kwalifikacji lokalu i warunków transakcji). 

Przed zakupem mikrokawalerki koniecznie sprawdź jej faktyczny status prawny (mieszkalny czy użytkowy) oraz dokumenty wyodrębnienia i księgę wieczystą, bo to one przesądzają o możliwościach sprzedaży, finansowania i użytkowania lokalu.

Nowe regulacje od 2027 roku - kluczowa zmiana w ustawie o własności lokali

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, nad którym pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, przewiduje, że od 1 stycznia 2027 r. zmienią się zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu w budynkach zamieszkania zbiorowego. Co istotne, nawet lokale spełniające minimalny metraż 25 m² oraz inne wymagania techniczne mogą nie być  wyodrębnione jako samodzielne nieruchomości, jeśli rada gminy nie określi w drodze uchwały zasad dopuszczających takie wydzielenie. Oznacza to odejście od dotychczasowego, bardziej jednolitego modelu i przekazanie kluczowych decyzji samorządom. W praktyce może to istotnie ograniczyć możliwość sprzedaży jako samodzielnych mieszkań mikrokawalerek w obiektach formalnie przeznaczonych na zamieszkanie zbiorowe, nawet przy zachowaniu wymaganego metrażu.

Gminy decydują o wdrożeniu przepisów lokalnie

Jakie będą praktyczne konsekwencje tej zmiany? Gminy zapiszą szczegółowe zasady wydawania zaświadczeń w formie uchwały. To istotna zmiana w porównaniu z dotychczasowym scentralizowanym procesem. Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym, gminy odpowiadają za zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoich społeczności.

Konsekwencje dla nabywców nieruchomości

1. Zróżnicowane regulacje lokalne - te same nieruchomości mogą podlegać różnym przepisom w zależności od gminy
2. Konieczność weryfikacji lokalnych przepisów - przed zakupem należy sprawdzić obowiązujące zasady
3. Różne standardy mieszkaniowe - możliwe zróżnicowanie wymogów w poszczególnych częściach Polski

Przekazanie kompetencji gminom jest zgodne z zasadą decentralizacji administracji publicznej. Może to jednak prowadzić do zróżnicowania standardów mieszkaniowych w różnych regionach Polski.

Kluczowe wnioski dla nabywców nieruchomości

Zmiany legislacyjne zapowiedziane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wpłyną na polski rynek nieruchomości. Przekazanie gminom kompetencji w zakresie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu oznacza decentralizację tych decyzji.

Czy planujesz zakup mikrokawalerki? Sprawdź jej status prawny oraz poznaj plany przestrzenne obowiązujące w danej gminie. Różne tempo wdrażania przepisów przez samorządy może prowadzić do zróżnicowania standardów mieszkaniowych w poszczególnych regionach Polski.

Praktyczne działania przed zakupem nieruchomości: Sprawdź zgodność nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zweryfikuj status prawny lokalu - czy funkcjonuje jako mieszkanie czy lokal użytkowy. Zapoznaj się z lokalnymi uchwałami gminy dotyczącymi zaświadczeń o samodzielności lokalu. Warto pamiętać, że planowane zmiany mają na celu zapewnienie godnych warunków mieszkaniowych i ukrócenie nieuczciwych praktyk rynkowych.