Rentowność wynajmu mieszkań na 2026 rok - gdzie inwestować i ile można zarobić?

Zysk z wynajmu mieszkania w dużych aglomeracjach miejskich wynosi obecnie około 5-7% rocznie. Jednak najem krótkoterminowy może przynieść nawet 10% zwrotu z inwestycji w skali roku. Czy to oznacza, że każdy powinien inwestować w mieszkania na wynajem krótkoterminowy? Niekoniecznie - wybór odpowiedniej strategii zależy od wielu czynników.

Rentowność wynajmu różni się znacząco w zależności od miasta i cyklu rynkowego. W ostatnich latach największą dynamikę wzrostu czynszów obserwowano w dużych ośrodkach akademickich i turystycznych, takich jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto. Zastanawiasz się, jaki zysk z wynajmu mieszkania możesz osiągnąć w 2026 roku i gdzie zwrot z inwestycji w mieszkanie będzie najwyższy? W tym artykule przedstawimy kompleksową analizę rynku najmu w Polsce, która pomoże Ci podjąć świadomą decyzję inwestycyjną.

Najlepsze lokalizacje w Polsce pod wynajem

Wybór odpowiedniej lokalizacji decyduje o maksymalizacji zysku z wynajmu mieszkania. Gdzie zainwestować w 2026 roku?

Warszawa, Kraków, Wrocław - potencjał przychodów z najmu

Potencjalne przychody z najmu:

• Warszawa - 2654 zł
• Wrocław - 2204 zł
• Gdańsk - 2165 zł
• Kraków - 2122 zł

Szacunkowe przychody z najmu w największych miastach w 2025 roku kształtują się na wysokim poziomie, jednak należy pamiętać, że nie są to wartości czystego zysku. Ostateczna rentowność zależy od kosztów eksploatacji, podatków, finansowania oraz okresów pustostanów.

Czas zwrotu z inwestycji różni się znacząco. Warszawa oferuje najwyższe stawki najmu (średnio 4,9 tys. zł), jednak wysokie ceny zakupu (średnio 17 500 zł/m²) wydłużają okres zwrotu do około 240 miesięcy.

Najkorzystniejszą relację cen zakupu do stawek najmu zapewnia Łódź - średni czas zwrotu wynosi 188 miesięcy, dla kawalerek skraca się do 168 miesięcy.

Mniejsze miasta - wyższa rentowność

W mniejszych miastach stopa zwrotu z wynajmu bywa wyższa niż w metropoliach i w sprzyjających warunkach może przekraczać 7–9%, głównie dzięki niższym cenom zakupu nieruchomości.

Mniejsze miasta osiągają zaskakująco dobre wyniki rentowności:

• Płock - średni zysk 2230 zł miesięcznie, stopa zwrotu przekraczająca 9%
• Sosnowiec - 6,1% 
• Szczecin - 6%
• Katowice - 5,8%

Porównanie z dużymi miastami:

• Średnia rentowność w dużych miastach: 5,4%
• Łódź: 5,9%
• Warszawa: 5,7%
• Wrocław: 5,6%

Lokalizacje podmiejskie zyskują na wartości

Ceny mieszkań poza granicami dużych miast są średnio o 35% niższe. Przykład:

• Warszawa - średnio 17 500 zł/m²
• Pruszków (dobrze skomunikowany) - 12 300 zł/m²

Trend napędzają: upowszechnienie pracy zdalnej, hybrydowej oraz rozbudowa infrastruktury skracającej czas dojazdu do centrum.

Ocena potencjału lokalizacji - Raport o Terenie OnGeo

Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza informacji potrzebnych do oceny potencjału inwestycyjnego:

• Średnie ceny nieruchomości i najmu
• Uzbrojenie terenu
• Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP)
• Zagrożenia naturalne
• Dostępność komunikacyjna

Szczególnie przydatny: temat "Średnie ceny najmu mieszkań" - szczegółowy wykres cen wynajmu według metrażu:

• Mieszkania małe (poniżej 40 m²)
• Średnie (40-60 m²)
• Duże (60-90 m²)
• Bardzo duże (powyżej 90 m²)

Typ mieszkania a rentowność wynajmu

Jaki typ mieszkania przyniesie największy zysk? Dane z rynku przeczą niektórym powszechnym przekonaniom o opłacalności inwestycji w nieruchomości.

Kawalerka, 2 pokoje czy apartament?

Kawalerki nie stanowią najlepszej inwestycji pod wynajem. W Warszawie mieszkanie o powierzchni około 54 m² przynosi zwrot z inwestycji na poziomie 70,9%, podczas gdy kawalerka tylko 58,4%. We Wrocławiu różnica pozostaje na korzyść mieszkań średniej wielkości - 75% wobec 69,8% dla kawalerek.

Mieszkania dwupokojowe zapewniają większą stabilność najmu. Ryzyko pustostanów wynosi około 1 miesiąc rocznie, w porównaniu do 2 miesięcy w przypadku kawalerek. Przyciągają szerszą grupę najemców: singli, pary bez dzieci oraz małe rodziny.

Dlaczego kompaktowe mieszkania są najbardziej opłacalne?

Maksymalizacja zysku wymaga jak największej liczby pomieszczeń przy najmniejszym metrażu. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 40-50 m² może przynieść wyższy czynsz przy mniejszej inwestycji początkowej.

Metr kwadratowy kawalerki kosztuje znacznie więcej niż większego mieszkania - różnica może wynosić nawet 30%. Mniejsze mieszkania generują niższe koszty utrzymania i są łatwiejsze w zarządzaniu.

Wynajem na pokoje vs całe mieszkanie

Wynajem mieszkania na pokoje znacząco zwiększa stopę zwrotu z inwestycji. Suma czynszów za pojedyncze pokoje przewyższa czynsz za całe mieszkanie. Strategia sprawdza się szczególnie w mieszkaniach 3-pokojowych i większych w dużych miastach akademickich.

Wynajem na pokoje minimalizuje ryzyko pustostanów - rzadko wszyscy najemcy jednocześnie rezygnują z najmu. Szczególnie istotne przy spłacaniu kredytu hipotecznego.

Jak układ mieszkania wpływa na zysk z wynajmu?

Układ mieszkania bezpośrednio wpływa na atrakcyjność i rentowność. Najemcy preferują funkcjonalność: oddzielną sypialnię, ustawny salon z aneksem oraz balkon. Dwustronna ekspozycja okien podnosi wartość mieszkania.

Wynajem na pokoje wymaga niezależnych wejść do każdego pokoju oraz jednej łazienki na maksymalnie 4-5 lokatorów. Najchętniej wybierane są pokoje jednoosobowe.

Czynniki wpływające na zwrot z inwestycji w mieszkanie

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy od konkretnych, mierzalnych czynników. Które elementy decydują o wysokości zysku z wynajmu mieszkania?

Lokalizacja i dostęp do komunikacji

Dostępność komunikacyjna bezpośrednio wpływa na atrakcyjność nieruchomości. Mieszkania w pobliżu przystanków komunikacji miejskiej, stacji kolejowych czy głównych dróg przyciągają najemców ceniących oszczędność czasu. Wartość mieszkań w promieniu 500 metrów od stacji metra może wzrosnąć o 20-30% w porównaniu do lokalizacji bez takiego dostępu.

Dostęp do usług i edukacji również ma znaczenie:

• Infrastruktura edukacyjna podnosi ceny nieruchomości o 10-15%
• Dostęp do służby zdrowia zwiększa wartość nawet o 25%

Standard wykończenia i wyposażenie

Wyższy standard wykończenia oznacza wyższe stawki najmu. Lokale o podwyższonym standardzie przyciągają najemców skłonnych płacić więcej:

• Mieszkania premium minimalizują okresy pustostanów i zmniejszają rotację najemców
• Trwałe materiały obniżają długoterminowe koszty eksploatacji i remontów
• Nowoczesne wyposażenie - zmywarka, klimatyzacja - znacząco podnosi atrakcyjność oferty

Piętro, widok, hałas

Czynniki środowiskowe znacząco wpływają na wartość nieruchomości. Hałas stanowi jeden z najpoważniejszych problemów obniżających cenę mieszkania. Każdy dodatkowy decybel powyżej 55 dB wiąże się ze spadkiem wartości. Mieszkania w strefach o podwyższonym hałasie osiągają ceny o 10-20% niższe.

Raport o Terenie OnGeo.pl zawiera informacje o:

• Poziomie natężenia hałasu dla konkretnej działki
• Nasłonecznieniu sezonowym

Rodzaj najmu: krótkoterminowy czy długoterminowy?

Najem krótkoterminowy może generować wyższe przychody niż najem długoterminowy, jednak wiąże się z większym ryzykiem, sezonowością oraz koniecznością aktywnego zarządzania lokalem. 

W Warszawie czy Krakowie cena dobowa dwupokojowego mieszkania zaczyna się od 300-400 zł.

Profil najemcy a strategia inwestycyjna

Profil potencjalnych najemców zależy od położenia nieruchomości:

• Bliskość uczelni przyciąga studentów
• Mieszkania w centrum interesują singli
• Ciche, zielone lokalizacje wybierają rodziny

Dostosowanie strategii do profilu najemcy zwiększa szanse na sukces. Studentom zaproponuj mieszkanie dzielone na pokoje, rodzinom zapewnij dodatkową przestrzeń, biznesmenowi przygotuj elegancko wykończone lokum z dobrą komunikacją.

Ile można zarobić? Przykłady i dane z rynku 2025

Konkretne liczby pokazują rzeczywisty potencjał inwestycyjny mieszkania na wynajem. Jakie zyski możesz realnie osiągnąć w 2025 roku?

Średnie stawki najmu w największych miastach

Stawki najmu różnią się znacząco między miastami. W Warszawie średni miesięczny koszt najmu mieszkania o powierzchni 40-60 m² wynosi około 4000 zł. Kawalerki (do 40 m²) kosztują średnio 3000 zł miesięcznie.

Stawki najmu w innych dużych miastach:

• Kraków: 3185 zł (40-59 m²) i 2509 zł (do 40 m²)
• Gdańsk: 3290 zł (40-59 m²) i 2702 zł (do 40 m²)
• Wrocław: 3079 zł (40-59 m²) i 2434 zł (do 40 m²)

W lipcu 2025 roku stawki za najem mieszkań 40-59 m² najmocniej wzrosły w Poznaniu i Gdyni - o około 3% w porównaniu do poprzedniego miesiąca.

Przykładowe ROI dla różnych typów mieszkań

Średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkań w Polsce w ostatnich latach najczęściej mieści się w przedziale około 5–6% rocznie, według analiz rynku nieruchomości i danych transakcyjnych.

Rentowność w poszczególnych miastach:

• Warszawa: 5,3-9,7%
• Kraków: 5,4-10,6%
• Wrocław: 5,4-10,7%

Najwyższą stopę zwrotu osiągają mniejsze miasta - Płock przekracza 9%, Sosnowiec 6,1%, Szczecin 6%.

Jakie są realne koszty i przychody z wynajmu?

Mieszkanie o powierzchni około 50 m² w Warszawie może przynieść około 3600 zł miesięcznie przy najmie długoterminowym. Najem krótkoterminowy przy stawce 350 zł za dobę i 20-dniowym obłożeniu może osiągnąć 7000 zł miesięcznie.

Koszty związane z wynajmem:

• Czynsz administracyjny i media
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Podatek dochodowy
• Koszty remontów i napraw

Po uwzględnieniu wszystkich wydatków realny zysk z wynajmu w dużych miastach wynosi od 1800 zł do ponad 2600 zł miesięcznie.

Jak obliczyć rentowność wynajmu krok po kroku?

Aby prawidłowo obliczyć ROI (Return on Investment), wykonaj następujące kroki:

1. Oblicz roczny przychód brutto (czynsz miesięczny × 12)
2. Odejmij wszystkie koszty operacyjne (czynsz administracyjny, ubezpieczenie, podatki, naprawy)
3. Podziel otrzymany dochód netto przez całkowity koszt inwestycji
4. Pomnóż wynik przez 100%, aby uzyskać wartość procentową

Przykład obliczenia: dla mieszkania wartego 450 000 zł, przynoszącego 3500 zł miesięcznego czynszu, przy kosztach rocznych 10 800 zł, ROI wyniesie: ((3500 × 12) - 10 800) / 450 000 × 100% = 6,4%.

Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza danych o średnich stawkach najmu w wybranej lokalizacji, umożliwiając ocenę potencjału wynajmu konkretnej nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania o wynajem mieszkań

Masz konkretne pytania dotyczące wynajmu mieszkania? Znajdź odpowiedzi na najważniejsze wątpliwości inwestorów.

Czy najem krótkoterminowy się opłaca?

Opłaca się w centrach dużych miast. Apartament w dobrej lokalizacji może przynosić kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie przy platformach typu Airbnb.

Czym różni się wynajem długoterminowy od krótkoterminowego?

Długoterminowy zapewnia stabilny dochód przez cały rok przy niższych stawkach. Krótkoterminowy wymaga większego zaangażowania, ale może znacząco zwiększyć roczny zysk.

Jaka jest średnia rentowność wynajmu mieszkań w Polsce?

Wynosi około 5-6% rocznie według analiz rynku nieruchomości. Zależy od lokalizacji, cen mieszkań i kosztów utrzymania.

Ile można zarobić z mieszkania wartego 400 tys. zł?

Przy rentowności 5-6% uzyskasz około 20-24 tys. zł netto rocznie, plus potencjalny wzrost wartości nieruchomości.

Jakie mieszkania najlepiej nadają się na wynajem?

Najbardziej poszukiwane są kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe w dużych miastach, blisko komunikacji, uczelni i biurowców.

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem?

Warto, jeśli dokładnie obliczyłeś rentowność, uwzględniając różne scenariusze. Rata nie powinna pochłaniać całego dochodu z najmu.

Jak sprawdzić potencjał lokalizacji?

Raport o Terenie OnGeo.pl dostarcza informacji o średnie ceny nieruchomości oraz wynajmu co pozwala ocenić atrakcyjność inwestycyjną wybranej okolicy.

Podsumowanie

Inwestycja w mieszkanie na wynajem wymaga analizy wielu czynników wpływających na rentowność. Najwyższe zyski osiągniesz w lokalizacjach o korzystnym stosunku cen zakupu do stawek najmu.

Kawalerki nie zawsze stanowią najlepszą opcję inwestycyjną. Kompaktowe mieszkania dwupokojowe często zapewniają wyższą rentowność i przyciągają szersze grono najemców.

Gdzie inwestować w 2026 roku? Duże miasta gwarantują wysokie stawki najmu, ale mniejsze ośrodki, takie jak Płock czy Sosnowiec, oferują wyższą stopę zwrotu. Lokalizacje podmiejskie zyskują na atrakcyjności dzięki niższym cenom zakupu i dobrej komunikacji.

Rodzaj najmu ma kluczowe znaczenie dla rentowności:

• Najem krótkoterminowy może przynieść do 10% zwrotu z inwestycji
• Najem długoterminowy zapewnia stabilny dochód przy minimalnym zaangażowaniu

Standard wykończenia bezpośrednio wpływa na wysokość czynszu i stabilność najmu. Mieszkania o wyższej jakości minimalizują okresy pustostanów.

Przed zakupem nieruchomości sprawdź potencjał lokalizacji w Raporcie o Terenie OnGeo.pl. Otrzymasz dane o średnich cenach najmu, poziomie hałasu i innych czynnikach wpływających na atrakcyjność inwestycji.

Przy właściwym doborze lokalizacji, typu mieszkania i strategii najmu możesz osiągnąć stopę zwrotu 5-6% rocznie, a w niektórych przypadkach nawet więcej. Dokładna analiza wszystkich czynników minimalizuje ryzyko i zwiększa szanse na sukces inwestycyjny.