Ceny mieszkań według metrażu w Polsce są silnie zróżnicowane regionalnie. W Gdyni kawalerka kosztuje o 25% mniej za metr kwadratowy niż mieszkanie powyżej 90 m². W Bielsku-Białej jest odwrotnie, za kawalerkę płacisz o 45% więcej za m², niż za duże mieszkanie. Zestawienie średnich cen ofertowych mieszkań w 20 polskich miastach za II kwartał 2026 roku ujawnia, że zależność między metrażem a ceną za m² jest w Polsce silnie zróżnicowana regionalnie i nie zawsze intuicyjna.
Rynek nieruchomości Magdalena Moskała 2026-07-07 ~5 min
Ceny mieszkań według metrażu II kwartał 2026. Kawalerka droższa niż duże mieszkanie?
Głosów: 1, średnia ocen: 5
- Średnie ceny ofertowe mieszkań w 20 polskich miastach w II kwartale 2026 roku pokazują wyraźne różnice cenowe w zależności od metrażu - w większości miast cena za m² spada wraz z wielkością mieszkania, choć nie jest to reguła bez wyjątków.
- W Gdyni, Gdańsku i Warszawie duże mieszkania powyżej 90 m² są droższe za m² niż kawalerki.
- Największy spread między kawalerką a dużym mieszkaniem odnotowano w Bielsku-Białej (+45%), Rzeszowie (+36%) i Szczecinie (+35%), tu kawalerki są wyraźnie droższe za m² niż lokale rodzinne.
- Dane prezentowane w artykule to średnie ceny ofertowe z ogłoszeń sprzedaży, rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych dla konkretnej nieruchomości znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.
Analiza dowolnej działki Online w 5 minut.
Raport o terenie - dokument z ponad 50 stronami map i zestawień.
Ogólny obraz rynku - II kwartał 2026 roku
Dane zebrane przez OnGeo.pl obejmują średnie ceny ofertowe mieszkań w 20 polskich miastach, z podziałem na cztery przedziały metrażowe: poniżej 40 m², 40–59 m², 60–89 m² oraz powyżej 90 m².
Prezentowane dane to średnie ceny ofertowe, ceny wywoławcze z ogłoszeń sprzedaży, nie ceny faktycznie zapłacone u notariusza. Rzeczywiste ceny transakcyjne z Rejestru Cen Nieruchomości dla konkretnej lokalizacji znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.
Przeczytaj także:
Liderem zestawienia pozostaje Warszawa ze średnią ceną 18 237 zł/m², wyprzedzając Gdańsk (16 884 zł/m²) i Kraków (16 644 zł/m²). Na przeciwległym końcu plasuje się Płock z ceną 9 687 zł/m². Rozpiętość między najdroższym a najtańszym miastem sięga 8 550 zł/m².
Tabela zbiorcza - średnie ceny ofertowe według metrażu w 20 miastach (maj 2026)
Poniższa tabela przedstawia średnie ceny ofertowe mieszkań w złotych za m² dla wszystkich czterech przedziałów metrażowych. Kolumna „Ogólnie” to średnia dla wszystkich mieszkań bez podziału na metraż. Posortowana od najdroższego do najtańszego miasta.
| Miasto | <40 m² | 40-59 m² | 60-89 m² | >90 m² | Ogólnie |
| Warszawa | 19 001 zł | 17 552 zł | 17 488 zł | 20 393 zł | 18 237 zł |
| Gdańsk | 18 212 zł | 16 456 zł | 16 031 zł | 20 165 zł | 16 884 zł |
| Kraków | 17 794 zł | 16 107 zł | 15 532 zł | 16 930 zł | 16 644 zł |
| Gdynia | 13 817 zł | 14 529 zł | 15 051 zł | 18 512 zł | 15 159 zł |
| Wrocław | 15 758 zł | 13 770 zł | 12 761 zł | 13 512 zł | 14 101 zł |
| Poznań | 14 384 zł | 13 058 zł | 12 432 zł | 13 909 zł | 12 659 zł |
| Katowice | 13 111 zł | 11 716 zł | 11 035 zł | 11 328 zł | 11 022 zł |
| Białystok | 12 341 zł | 11 005 zł | 9790 zł | 10 352 zł | 10 976 zł |
| Olsztyn | 11 707 zł | 10 883 zł | 10 534 zł | 9811 zł | 10 874 zł |
| Lublin | 12 362 zł | 11 050 zł | 10 376 zł | 10 424 zł | 10 855 zł |
| Szczecin | 12 590 zł | 11 314 zł | 10 989 zł | 9354 zł | 11 509 zł |
| Rzeszów | 12 378 zł | 10 905 zł | 9766 zł | 9121 zł | 10 861 zł |
| Toruń | 11 383 zł | 10 747 zł | 10 056 zł | 9360 zł | 10 523 zł |
| Łódź | 10 571 zł | 10 042 zł | 9792 zł | 9149 zł | 9971 zł |
| Kielce | 10 965 zł | 9927 zł | 9633 zł | 10 054 zł | 10 164 zł |
| Bydgoszcz | 10 708 zł | 9845 zł | 9571 zł | 8931 zł | 10 130 zł |
| Płock | 10 254 zł | 10 140 zł | 9155 zł | 8261 zł | 9687 zł |
| Zielona Góra | 10 960 zł | 9689 zł | 9537 zł | 8471 zł | 9756 zł |
| Opole | 11 577 zł | 10 940 zł | 10 024 zł | 8704 zł | 10 603 zł |
| Bielsko-Biała | 11 493 zł | 10 679 zł | 9760 zł | 7936 zł | 9968 zł |
Tabela 1. Średnie ceny ofertowe mieszkań według metrażu w wybranych miastach Polski, maj 2026. Źródło: OnGeo.pl
Kawalerki (poniżej 40 m²) - najdroższe za metr, ale nie wszędzie
W większości miast za metr kwadratowy w kawalerce płaci się więcej niż za metr w dużym mieszkaniu. To klasyczny efekt rynkowy, mniejsze mieszkania są bardziej płynne, łatwiej je wynająć. Warszawa prowadzi z ceną 19 001 zł/m², tuż za nią Gdańsk (18 212 zł/m²) i Kraków (17 794 zł/m²).
Mieszkania 40-59 m² - złoty środek rynku
Warszawa: 17 552 zł/m², Gdańsk: 16 456 zł/m², Kraków: 16 107 zł/m². Na przeciwległym końcu stawki: Zielona Góra (9 689 zł/m²), Bydgoszcz (9 845 zł/m²) i Kielce (9 927 zł/m²).
Mieszkania 60-89 m² - tu zaczyna się geografia cen
W przedziale 60-89 m² hierarchia miast zaczyna się zmieniać. Gdynia (15 051 zł/m²) wyprzedza Wrocław (12 761 zł/m²). Na dole stawki Płock - 9 155 zł/m² - najniższa cena w tym przedziale.
Mieszkania powyżej 90 m² - tu zasady się odwracają
Segment mieszkań powyżej 90 m² przynosi największą niespodziankę zestawienia. W Warszawie, Gdańsku i Gdyni cena za metr kwadratowy w dużym mieszkaniu jest wyższa niż w kawalerce, zjawisko odwrotne od reszty Polski.
- Gdynia: kawalerka 13 817 zł/m² vs >90 m² 18 512 zł/m² - różnica +4 695 zł/m²
- Gdańsk: kawalerka 18 212 zł/m² vs >90 m² 20 165 zł/m² - różnica +1 953 zł/m²
- Warszawa: kawalerka 19 001 zł/m² vs >90 m² 20 393 zł/m² - różnica +1 392 zł/m²
W tych trzech miastach duże mieszkania powyżej 90 m² cieszą się wyjątkową premią cenową. To efekt silnego popytu na przestronne lokale w segmencie premium, szczególnie w Trójmieście, gdzie rynek nieruchomości przyciąga zamożnych nabywców z całej Polski oraz kupujących inwestycyjnie. Dodatkowo podaż dużych mieszkań w dobrych lokalizacjach jest tu ograniczona, co naturalnie winduje ceny jednostkowe.
Zmiana ceny za m² wraz ze wzrostem metrażu - różnice procentowe
Ostatnia kolumna pokazuje całkowity spread między kawalerka a mieszkaniem powyżej 90 m², tu widać paradoks Gdyni (−25,4%), Gdańska (−9,7%) i Warszawy (−6,8%), gdzie duże mieszkanie jest droższe za m² niż kawalerka.
| Miasto | <40 → 40-59 m² | 40–59 → 60-89 m² | 60-89 → >90 m² | Kawalerka vs >90 m² |
| Warszawa | -7.6% | -0.4% | +16.6% | -6.8% |
| Gdańsk | -9.6% | -2.6% | +25.8% | -9.7% |
| Kraków | -9.5% | -3.6% | +9.0% | +5.1% |
| Gdynia | +5.2% | +3.6% | +23.0% | -25.4% |
| Wrocław | -12.6% | -7.3% | +5.9% | +16.6% |
| Poznań | -9.2% | -4.8% | +11.9% | +3.4% |
| Katowice | -10.6% | -5.8% | +2.7% | +15.7% |
| Białystok | -10.8% | -11.0% | +5.7% | +19.2% |
| Olsztyn | -7.0% | -3.2% | -6.9% | +19.3% |
| Lublin | -10.6% | -6.1% | +0.5% | +18.6% |
| Szczecin | -10.1% | -2.9% | -14.9% | +34.6% |
| Rzeszów | -11.9% | -10.4% | -6.6% | +35.7% |
| Toruń | -5.6% | -6.4% | -6.9% | +21.6% |
| Łódź | -5.0% | -2.5% | -6.6% | +15.5% |
| Kielce | -9.5% | -3.0% | +4.4% | +9.1% |
| Bydgoszcz | -8.1% | -2.8% | -6.7% | +19.9% |
| Płock | -1.1% | -9.7% | -9.8% | +24.1% |
| Zielona Góra | -11.6% | -1.6% | -11.2% | +29.4% |
| Opole | -5.5% | -8.4% | -13.2% | +33.0% |
| Bielsko-Biała | -7.1% | -8.6% | -18.7% | +44.8% |
Tabela 2. Procentowa zmiana średniej ceny ofertowej za m² między przedziałami metrażowymi, maj 2026. Wartości ujemne = cena za m² spada wraz z większym metrażem. Wartości dodatnie w ostatniej kolumnie = kawalerka droższa za m² niż duże mieszkanie. Źródło: OnGeo.pl
Kawalerka czy duże mieszkanie - co się bardziej opłaca?
Dla kupujących na własne potrzeby: w większości polskich miast opłaca się kupić większe mieszkanie, cena za m² spada wraz z metrażem, więc za podobną kwotę można mieć więcej przestrzeni.
Dla inwestorów: kawalerki w Bielsku-Białej (+45%), Rzeszowie (+36%) i Szczecinie (+35%) mają najwyższą cenę jednostkową, co podnosi próg wejścia.
Dla sprzedających w Trójmieście i Warszawie: mieszkania powyżej 90 m² osiągają wyższą cenę za m² niż kawalerki, sygnał silnego popytu na segment premium.
Ceny ofertowe pokazują ile sprzedający chcą dostać, ale ile faktycznie płacą kupujący? Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi zazwyczaj kilka do kilkunastu procent i jest Twoją realną przestrzenią do negocjacji. Pełną analizę cen ofertowych i transakcyjnych z Rejestru Cen Nieruchomości dla dowolnej lokalizacji w Polsce znajdziesz w Raporcie o Terenie OnGeo.pl.
Magdalena Moskała
Redaktorka w serwisie OnGeo.pl
Zdiagnozuj działkę.
Wyszukaj na mapie!
Dla ciebie
- Ceny nieruchomości w Geoportalu Na Mapie: jak działa mapa cen, skąd są dane i jak je czytać
- Ceny nieruchomości w dół? Nowe przepisy o hałasie zmienią rynek
- Dane transakcyjne z RCN już dostępne w Geoportalu Na Mapie - sprawdź ceny nieruchomości w całej Polsce
- Ile wzrosły ceny nieruchomości na świecie w ciągu roku?
- Ceny mieszkań w Poznaniu 2026. Ranking osiedli od najdroższego do najtańszego
- Ceny mieszkań w 5 największych miastach Polski 2026
- Ceny mieszkań I kwartał 2026. NBP: rynek wtórny pierwszy raz od 12 lat tańszy niż rok wcześniej
Ostatnie artykuły
- Plany Ogólne w Polsce, zdecydowana większość gmin w tyle, poważne ryzyko paraliżu inwestycyjnego
- Spłata spadkobiercy w ratach nawet przez 10 lat. Jak długo możesz czekać na pieniądze ze spadku
- Ceny mieszkań według metrażu II kwartał 2026. Kawalerka droższa niż duże mieszkanie?
- Kto jest zwolniony z podatku od nieruchomości? Sprawdź zanim zapłacisz
- Podatek od betonu w 2026 roku. Gmina zmierzy zabetonowaną powierzchnię Twojej działki
Dołącz do naszego newslettera i odbierz PREZENTY!
- KOD ZNIŻKOWY 7% na zakup Raportu o Terenie OnGeo.pl
-
DARMOWA CHECK-LISTA:
Co sprawdzić przed zakupem działki?
70 PYTAŃ, na które musisz odpowiedzieć zanim kupisz działkę!
-
DARMOWA CHECK-LISTA:
Jakie informacje powinno zawierać idealne ogłoszenie sprzedaży działki?