Brak nowych warunków technicznych. Co z pozwoleniem na budowę?

Nowe warunki techniczne dla budynków miały wejść w życie 20 września 2026 roku, ale rozporządzenie nie zostało wydane w terminie. Dotychczasowe rozporządzenie z 2002 roku utraciło moc, jednak przepisy epizodyczne Prawa budowlanego pozwalają przez 18 miesięcy, w określonych przypadkach, stosować dotychczasowe przepisy dotyczące warunków technicznych. Inwestor musi wówczas złożyć odpowiednie oświadczenie. Co to oznacza dla pozwolenia na budowę i zgłoszenia budowy?

Dlaczego warunki techniczne z 2002 roku przestały obowiązywać?

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 12 kwietnia 2002 roku to podstawowy akt dla projektantów. Określa m.in. odległości budynków od granicy działki, wymagania przeciwpożarowe, dostęp do światła dziennego i izolacyjność cieplną.

Termin jego obowiązywania wyznaczyły przepisy przejściowe ustawy o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami z 2019 roku. Utrzymywały one stare rozporządzenie w mocy do czasu wydania nowego, jednak nie dłużej niż przez 7 lat, czyli do września 2026 roku. Projekt nowych warunków technicznych ministerstwo przedstawiło w czerwcu 2025 roku. Pisaliśmy o nim w artykule o projekcie nowego rozporządzenia. Nowe przepisy miały obowiązywać od 20 września 2026 roku, ale nie zostały wydane.

Ministerstwo w komunikacie poinformowało, że kontynuuje prace nad projektem, aby „wypracować optymalne brzmienie” przepisów. Daty wydania rozporządzenia nie podało.

Na czym polega okres przejściowy 18 miesięcy?

Luki spodziewano się wcześniej, dlatego ustawą z 31 lipca 2026 roku do Prawa budowlanego dodano rozdział 10a „Przepisy epizodyczne” (art. 102a-102c). Przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku dotychczasowe przepisy dotyczące warunków technicznych mogą być stosowane w określonych przez ustawę przypadkach.

Dotyczy to m.in. projektów składanych do:

• wniosku o pozwolenie na budowę,
• wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu albo projektu architektoniczno-budowlanego,
• zgłoszenia budowy.

Jeżeli inwestor zdecyduje się na zastosowanie dotychczasowych przepisów i złoży wymagane oświadczenie, również projekt techniczny sporządza się według tych przepisów. Ustawa przewiduje ponadto stosowanie dotychczasowych regulacji w określonych przypadkach dotyczących budów i robót niewymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia oraz utrzymania i użytkowania budynków mieszkalnych.

Złożenie oświadczenia jest warunkiem zastosowania przez inwestora dotychczasowych przepisów w przypadkach objętych art. 102a Prawa budowlanego.

Jakie wątpliwości budzą przepisy przejściowe?

Na wątpliwości zwrócili uwagę eksperci cytowani przez „Rzeczpospolitą” oraz samorządy zawodowe:

• Roboty budowlane na zgłoszenie. Przepisy epizodyczne wymieniają zgłoszenie budowy, ale nie wszystkie roboty budowlane wymagające zgłoszenia. Wątpliwości dotyczą m.in. zakresu robót budowlanych wykonywanych na zgłoszenie, w szczególności tego, czy wszystkie przypadki robót wymagających zgłoszenia są objęte mechanizmem przewidzianym w przepisach epizodycznych.
• Obiekty inne niż budynki. Przepisy przejściowe dotyczą przede wszystkim regulacji odnoszących się do budynków i związanych z nimi urządzeń. Odrębne podstawy prawne dotyczą natomiast warunków technicznych dla niektórych innych obiektów budowlanych, m.in. sieci gazowych.
• Odesłanie do aktu, który utracił moc. Część prawników pyta, czy ustawa może skutecznie nakazywać stosowanie rozporządzenia, które formalnie już nie obowiązuje. To jednak kwestia interpretacyjna, a nie rozstrzygnięcie, że przepisy przejściowe są nieskuteczne.
• Niepewność urzędników. Mariusz Ścisło ze Stowarzyszenia Architektów Polskich mówi: „Od urzędników z wydziałów architektoniczno-budowlanych słyszymy, że nie są pewni, czy mają podstawę prawną do wydawania pozwoleń na budowę”.

Piotr Jarzyński wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej ocenia sytuację wprost: „Brak wydania na czas jednego z najważniejszych rozporządzeń do prawa budowlanego jest porażką rządu”. Skala problemu jest duża. W 2025 roku wydano 151 619 decyzji o pozwoleniu na budowę, które objęły 189 960 obiektów budowlanych.

Co to oznacza dla osób, które budują dom?

Jeśli planujesz budowę domu, nie musisz wstrzymywać przygotowań. W określonych przypadkach możesz skorzystać z przepisów dotyczących warunków technicznych obowiązujących do 19 września 2026 roku. Jeżeli chcesz zastosować ten mechanizm, sprawdź z projektantem, czy Twoja inwestycja mieści się w zakresie przepisów przejściowych i pamiętaj o wymaganym oświadczeniu inwestora. Zadbaj o kilka rzeczy:

1. Zapytaj projektanta, według których przepisów przygotował projekt. Projekty robione pod zapowiadane nowe warunki techniczne mogą wymagać zmian.
2. Dołącz oświadczenie do wniosku o pozwolenie lub do zgłoszenia. Sprawdź w starostwie, czy urząd oczekuje określonej formy. 
3. Sprawdź termin. Jeśli chcesz skorzystać z możliwości sporządzenia projektu według dotychczasowych przepisów, uwzględnij, że okres przewidziany w przepisach epizodycznych trwa 18 miesięcy od 20 września 2026 roku.
4. Sprawdź, czy wybrać pozwolenie czy zgłoszenie. Różnicę wyjaśniamy w poniższym artykule.

Warunki techniczne to tylko jeden element. O tym, co i gdzie zbudujesz, decydują też ustalenia MPZP, uzbrojenie działki oraz zasady budowy przy granicy działki. Zależność między planem miejscowym a pozwoleniem opisujemy w tekście MPZP a pozwolenie na budowę.

Zanim zlecisz projekt, zdiagnozuj działkę.

Raport o Terenie OnGeo.pl w 5 minut zbiera ponad 60 stron map i zestawień: MPZP, uzbrojenie, warunki gruntowe, zagrożenie powodziowe czy pozwolenia na budowę wydane w sąsiedztwie. Projektant dostaje komplet danych od razu. Zobacz przykładowy raport.

FAQ: warunki techniczne 2026

Czy warunki techniczne z 2002 roku nadal obowiązują?

Nie. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku utraciło moc 20 września 2026 roku. Przepisy epizodyczne Prawa budowlanego pozwalają jednak przez 18 miesięcy, w określonych przypadkach i po spełnieniu warunków ustawowych, stosować przepisy dotyczące warunków technicznych obowiązujące do 19 września 2026 roku.

Czy mogę teraz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu?

Tak. Możesz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, a w przypadkach objętych przepisami epizodycznymi możesz również zastosować dotychczasowe przepisy dotyczące warunków technicznych. Wtedy inwestor składa organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie o ich stosowaniu.

Do kiedy trwa okres przejściowy dla warunków technicznych?

Okres przewidziany w przepisach epizodycznych trwa 18 miesięcy od 20 września 2026 roku, czyli do 20 marca 2028 roku. Co będzie obowiązywać po zakończeniu tego okresu, zależy od nowych przepisów, nad którymi nadal trwają prace.

Kiedy zostaną wydane nowe warunki techniczne?

Ministerstwo nie podało daty. Poinformowało jedynie, że prace nad projektem rozporządzenia są kontynuowane.