Koniec nadziei na tańsze mieszkania. 55% Polaków spodziewa się dalszych wzrostów cen

Nastroje kupujących nieruchomości w 2026 roku osiągnęły punkt zwrotny, aż 55% Polaków spodziewa się dalszych wzrostów cen mieszkań, podczas gdy zaledwie co ósmy respondent liczy na spadki w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dane z najnowszego raportu Otodom i Kantar pokazują jasno: czasy tanich nieruchomości minęły. Ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w siedmiu największych miastach wzrosły o 6,4% rok do roku, co niemal dwukrotnie przewyższa inflację. 

Czy warto czekać na spadek cen mieszkań? Czy nastroje kupujących nieruchomości w 2026 roku wskazują, że należy działać teraz? Sprawdzamy, dlaczego Polacy kupują mieszkania dla dzieci i gdzie szukają najlepszych możliwości zakupowych.

Czy warto czekać na spadek cen mieszkań? Nastroje kupujących w 2026 roku

Rzeczywistość rynkowa zweryfikowała prognozy cenowe. W grudniu 2025 roku 14% badanych liczyło na spadki cen mieszkań. W marcu 2026 odsetek ten skurczył się do zaledwie 10%, spadek o 9 punktów procentowych w ciągu zaledwie trzech miesięcy. Jak wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, w lutym i marcu 2026 gwałtownie zmniejszył się odsetek respondentów oczekujących spadków, głównie w reakcji na wybuch konfliktu na Bliskim Wschodzie i obawy o wzrost inflacji.

Co ciekawe, mężczyźni (18%) częściej niż kobiety (15%) spodziewają się rynkowej korekty, nawet więksi optymiści na rynku mieszkaniowym brzmią dziś dość ostrożnie.

Rośnie natomiast grupa przekonana o stabilizacji, nie o gwałtownych wzrostach, ale o utrzymaniu obecnych poziomów cenowych. To oznacza koniec nadziei na przeceny i wymusza zmianę strategii zakupowej.

Co planują deweloperzy: podwyżki, obniżki czy stabilizacja?

Deweloperzy potwierdzają ten trend w swoich planach cenowych. Według danych branżowych ponad 80% firm nie planuje zmiany cen, zaledwie kilka procent zakłada obniżki, a ok. 13% przewiduje wzrost.

Deweloperzy ostrożnie podchodzą do podwyżek, jednak coraz mniej spodziewa się obniżek. Stabilizacja oferty nie oznacza zamrożenia rynku.

Zaufanie do deweloperów pozostaje niskie, tylko 17% badanych uważa ich za godnych zaufania, a 39% nie ma wyrobionej opinii. Systematycznie maleje jednak odsetek kupujących negatywnie oceniających sposób prezentowania ofert, z 55% w Q3 2025 do 48% w Q1 2026.

Obniżki stóp procentowych a ceny mieszkań, co to oznacza dla kupujących?

Seria obniżek stóp procentowych NBP w drugiej połowie 2025 roku oraz oczekiwania na kolejne cięcia w 2026 roku poprawiają zdolność kredytową. W praktyce oznacza to powrót klientów, którzy wcześniej balansowali na granicy możliwości finansowych. Duża oferta mieszkań nadal daje możliwość negocjacji ceny, szczególnie na rynku wtórnym i w przypadku większych lokali.

Czy warto czekać na spadek cen mieszkań? Rynek wysyła jasny sygnał, a ci którzy wciąż liczą na duże przeceny, ryzykują przegapienie momentu korzystnego zakupu z rabatem.

Dlaczego Polacy kupują mieszkania dla dzieci, nie pod wynajem?

Mentalność własnościowa determinuje polskie wybory mieszkaniowe. 56% Polaków uważa, że rodzice powinni wspierać finansowo swoje dzieci w zakupie mieszkania. To jeden z najwyższych wyników w badaniu, wyższe odsetki odnotowano jedynie we Włoszech i Turcji.

Jakie są faktyczne mechanizmy tego wsparcia? Dane pokazują jasno:

• 25% właścicieli odziedziczyło lokum,
• 13% dostało mieszkanie bezpośrednio od rodziców,
• 12% otrzymało wsparcie finansowe przy zakupie.

Według wcześniejszych badań Otodom i Eurostatu co szósta osoba zabezpiecza w ten sposób przyszłość bliskich, podczas gdy zaledwie 10% stawia na wynajem jako formę inwestycji. Dlaczego inwestycja w nieruchomość dla dzieci wypiera tradycyjny najem długoterminowy? Przyczyna leży w specyfice polskiego rynku najmu. Właściciele unikają wynajmu rodzinom z dziećmi ze względu na skomplikowane procedury eksmisyjne i wzmocnioną ochronę prawną lokatorów z potomstwem.

Dwie trzecie Polaków preferuje własne mieszkanie nawet kosztem długoterminowego zobowiązania finansowego. Własność oznacza bezpieczeństwo, szczególnie istotne w kontekście planowania emerytury i stabilizacji rodzinnej. Jednocześnie 69% ankietowanych wskazuje, że brak własnego mieszkania stanowi barierę w decyzji o posiadaniu dzieci.

To odwrócenie priorytetów: zabezpieczenie bliskich wyprzedza jako motyw zakupu nawet klasyczny wynajem długoterminowy.

Ten trend najmocniej widać wśród osób w wieku 35-55 lat, czyli pokolenia, które często jednocześnie wspiera dorastające dzieci i myśli o starzejących się rodzicach. W tej grupie zabezpieczenie bliskich jako cel zakupu deklaruje 18% badanych.

Rynek pierwotny czy wtórny, gdzie kupują Polacy w 2026 roku?

Rynek wtórny zdominował transakcje mieszkaniowe w 2024 roku. Używane lokale odpowiadały za blisko 60% wszystkich sprzedanych mieszkań, a ich liczba 148 tys. była o 12% wyższa niż rok wcześniej. To najprawdopodobniej rekord w historii polskiego rynku nieruchomości. Przewaga rynku wtórnego była wyraźna w 14 z 16 województw.

Porównanie kosztów zakupu mieszkań (dane ogólnopolskie, 2024)

Decydującym czynnikiem pozostaje cena. Poniższe dane dotyczą średnich krajowych za 2024 rok, ceny w największych miastach są znacząco wyższe (Warszawa: rynek pierwotny ok. 19,3 tys. zł/m², rynek wtórny ok. 18,5 tys. zł/m² w I kwartale 2026).

• Mieszkanie od dewelopera: średnio 536,3 tys. zł (ok. 9,6 tys. zł/m²)
• Lokal z rynku wtórnego: przeciętnie 451,5 tys. zł (ok. 8,5 tys. zł/m²)

Jedynym wyjątkiem jest województwo mazowieckie, gdzie średnie ceny nowych lokali okazały się niższe niż używanych.

Jak Polacy szukają mieszkań w 2026?

Kupujący coraz częściej stosują elastyczne podejście. Dla 32% badanych nie ma znaczenia czy lokal pochodzi z rynku deweloperskiego czy wtórnego, 21% bierze pod uwagę wyłącznie nowe budownictwo, a w skali całego kraju dominuje rynek wtórny, wskazuje go 47% Polaków.

Początek 2026 roku przyniósł wyraźny wzrost liczby ofert na rynku wtórnym. W siedmiu największych miastach Polski w styczniu pojawiło się 28 tys. nowych ogłoszeń, co oznacza wzrost o 22% w porównaniu z grudniem.

Cena wciąż rządzi, ale lokalizacja depcze jej po piętach. Według raportu Otodom dla 36% badanych Polaków cena jest najważniejszym kryterium wyboru mieszkania, jednak zaraz za nią (34%) plasuje się lokalizacja. W metropoliach powyżej 500 tys. mieszkańców układ sił się odwraca, lokalizację wskazuje aż 45% respondentów, a cena spada na drugie miejsce (26%).

Kupić teraz czy czekać? Wnioski dla kupujących w 2026 roku

Rynek mieszkaniowy wysyła jasny sygnał, czasy tanich nieruchomości minęły. Warto dostosować strategię zakupową do rzeczywistości:

• Skupić się na dostępnej ofercie wtórnej,
• Wykorzystać niższe stopy procentowe i poprawioną zdolność kredytową,
• Negocjować rabaty tam, gdzie to możliwe, duża oferta nadal daje przestrzeń,
• Traktować zakup jako długoterminową inwestycję w stabilność.

Polacy inwestują w mieszkania dla dzieci, traktując własność jako zabezpieczenie przyszłości. Mentalność własnościowa determinuje decyzje zakupowe, własne mieszkanie oznacza bezpieczeństwo w kontekście emerytur i stabilizacji rodzinnej. Czekanie na spadki może oznaczać przegapienie ostatnich możliwości zakupu w rozsądnych cenach. Rynek pokazuje stabilizację, nie przeceny.

Jeśli planujesz zakup mieszkania i chcesz sprawdzić aktualne ceny w konkretnej lokalizacji, Raport o Terenie OnGeo.pl zawiera dwie warstwy danych cenowych: ceny ofertowe pokazujące za ile nieruchomości są wystawiane, oraz ceny transakcyjne RCN, czyli rzeczywiste kwoty z aktów notarialnych za ile faktycznie zmieniają właściciela. Zestawienie obu daje pełny obraz rynku i realną przestrzeń negocjacyjną przed podpisaniem umowy.

Źródło: Monitor Nastrojów Klientów Nieruchomości, Kantar dla Otodom, I kwartał 2026 (opublikowany 28 kwietnia 2026). Dane o strukturze rynku: NBP/GUS 2024.